Am 1. Januar 2025 ist das Vierte Gesetz zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie (IV. Bürokratieentlastungsgesetz – BEG IV) in Kraft getreten. Neben zahlreichen Änderungen u.a. des Handelsgesetzbuches, der Abgabenordnung und des Umsatzsteuergesetzes wurden die Formvorschriften für Gewerbemietverträge gelockert. Bisher galt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB auch für gewerbliche Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr. Für Gewerbemietverträge genügt nunmehr die Textform (§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Schriftformerfordernis ist damit für Gewerbemietverträge entfallen. Der Abschluss sowie Änderungen und Ergänzungen dieser Mietverträge sind in Textform möglich.

Die Rechtsfolge des § 550 BGB dient nach der Vorstellung des historischen Gesetzgebers in erster Linie dem Schutz des Erwerbers einer vermieteten Sache, der in die Rechte und Pflichten des veräußernden Vermieters eintritt („Kauf bricht nicht Miete“). Dem Erwerber wurde damit bisher die Möglichkeit eingeräumt, sich von einem Vertrag zu lösen, von dessen Inhalt er bei Eintritt in die Vermieterstellung möglicherweise keine vollständige Kenntnis hatte, weil der Vertrag oder eine Nachtragsvereinbarung nicht schriftlich geschlossen wurde. Diese Möglichkeit steht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch den ursprünglichen Mietvertragsparteien zu. Dies führte in der Praxis häufig dazu, dass sich auch Vermieter oder Mieter bei einem Schriftformverstoß durch Kündigung vorzeitig von einem Zeitmietvertrag lösen konnten.

Diese Fälle werden nun durch die Herabstufung des Formerfordernisses auf die Textform (§§ 550 i.V.m. 578 Abs. 1 Satz 2 BGB) reduziert. Das Informations- und Dokumentationsbedürfnis des Erwerbers soll nach Auffassung des Gesetzgebers auch durch das Textformerfordernis ausreichend geschützt sein.

Die Änderung betrifft alle Verträge nach § 578 Abs. 3 BGB über Grundstücke und über Räume, die nicht Wohnräume sind. Erfasst werden auch Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen. Über die Verweisung in § 581 Abs. 2 BGB gilt die Änderung auch für Pachtverträge. Für Wohnraummietverträge bleibt es hingegen bei dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB.

Die Neuregelung gilt für alle ab dem 1. Januar 2025 neu geschlossenen Mietverträge und Nachträge. Für bis Ende 2024 geschlossene Mietverträge über Grundstücke und Gewerberäume gilt das bisherige Schriftformerfordernis bis Ende 2025 fort, d.h. § 550 BGB ist für diesen Zeitraum weiterhin anzuwenden. Kündigungen nach § 550 Abs. 1 BGB sind in diesem Zeitraum noch möglich. Nach Ablauf der Übergangsfrist genügt aber auch für bereits bestehende Mietverhältnisse die Textform. Die gesetzliche Kündigungsmöglichkeit entfällt entsprechend. Wird auch die Textform nicht eingehalten, bleibt es bei der bisherigen Rechtsfolge.