Im Urteil vom 11.03.2026 (Az. XII ZR 51/25) befasste sich der Bundesgerichtshof mit der Wirksamkeit einer formularmäßigen Indexklausel in einem Gewerberaummietvertrag. Die Parteien stritten darüber, ob eine Wertsicherungsklausel wirksam ist, die eine Anpassung der Miete an den Verbraucherpreisindex vorsah – einschließlich einer rückwirkenden Anpassung auf einen Zeitpunkt vor bzw. zu Beginn des Mietverhältnisses. Der Mieter verlangte die Rückzahlung überhöhter Mieten.

Der BGH erklärte die Klausel für unwirksam (§ 307 BGB). Entscheidend war, dass die Regelung intransparent war, da Zeitpunkt und Umfang der Anpassung nicht hinreichend klar erkennbar waren. Zudem benachteiligte sie den Mieter unangemessen, insbesondere durch die rückwirkende Erhöhung der Miete, die eine verlässliche Kalkulation bei Vertragsschluss unmöglich machte.

Die AGB-Kontrolle wird durch das Preisklauselgesetz nicht ausgeschlossen, sodass nach § 307 BGB die Klausel von Anfang an unwirksam war. Der Mieter kann somit auch für die Vergangenheit überzahlte Miete zurückverlangen.

Bei der Vertragsgestaltung ist darauf zu achten, dass Indexklauseln transparent ausgestaltet sind und keine rückwirkende Anpassung auf einen Zeitpunkt vor bzw. zu Beginn des Mietverhältnisses vorsehen.

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