Der Bundestag hat am 17.12.2020 die bereits angekündigte Neuregelung im Gewerberaummietrecht beschlossen.

Für Gewerbemietverhältnisse wird künftig widerleglich vermutet, dass staatliche Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie einen Umstand im Sinne von § 313 BGB darstellen, der zu einer Anpassung des Mietvertrages unter dem Gesichtspunkt einer Störung der Geschäftsgrundlage führen kann.

Voraussetzung ist eine staatliche Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, die die Verwendbarkeit der Mietsache für den Betrieb des Gewerbemieters erheblich einschränkt. Dies sind insbesondere pandemiebedingte Schließungsanordnungen. Als Rechtsfolge schafft die Regelung eine tatsächliche Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Geschäftsgrundlage des Gewerbemietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Diese Vermutung ist widerleglich. Dies gilt zum Beispiel in Fällen, in denen der Gewerbemietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des Coronavirus SARS-CoV-2 in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war.

Die weiteren Merkmale des § 313 Abs. 1 BGB bleiben hiervon unberührt. Sie müssen im Streitfall vom Gewerbemieter dargelegt und bewiesen werden. Auch wird zu berücksichtigen sein, ob der Gewerbemieter öffentliche oder sonstige Zuschüsse erhalten hat, mit denen er die Umsatzausfälle infolge staatlicher Beschränkungen jedenfalls teilweise kompensieren kann, und ob er Aufwendungen erspart hat, weil er etwa Kurzarbeit angemeldet hat oder der Wareneinkauf weggefallen ist. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls. § 313 BGB gewährt keine Überkompensation.

Auch bleibt durch die Neuregelung die Rechtsfolge des § 313 Abs. 1 BGB unberührt. Vertragsanpassung kann nur im angemessenen Umfang begehrt werden. Es hängt daher vom Einzelfall ab, was der Gewerbemieter für den Zeitraum, in dem sein Gewerbebetrieb von einer staatlichen Maßnahme betroffen ist, in Bezug auf das Gewerbemietverhältnis beanspruchen kann.

Das vom Bundestag beschlossene Gesetz sieht vor, dass Gewerbemietprozesse im Zusammenhang mit coronabedingten Beschränkungen oder Schließungen vorrangig und beschleunigt behandelt werden sollen. Gemäß neu eingeführtem § 44 Abs. 2 EGZPO soll in diesen Verfahren ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Die Neuregelungen, die erst mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt Inkrafttreten werden, lauten:

Art. 249 EGBGB – § 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

§ 44 EGZPO Vorrang- und Beschleunigungsgebot

(1) Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln.

(2) In Verfahren nach Absatz 1 soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.